Инвестор вкладывает деньги в объект, который должен быть построен, подключен к инженерным сетям и введен в эксплуатацию. Еще до начала работ необходимо понять, какую площадь можно разместить на участке, сколько потребуется вложений и когда здание начнет приносить доход. Ответы на эти вопросы во многом зависят от качества проектирования.

Площадь и этажность связаны с градостроительными ограничениями. Выбор фундамента — с грунтами и нагрузками. Срок открытия — с готовностью документации, согласованиями и подключением к ресурсам. Если принимать эти решения по отдельности, противоречия обнаружатся позднее и обернутся для Заказчика дополнительными работами, увеличением бюджета и сроков согласований.

Генеральное проектирование объединяет эти задачи. Заказчик получает одного ответственного исполнителя за проект в целом: обоснованность технических решений, согласованность разделов документации и выполнение предусмотренных договором работ по сопровождению проекта.

Практический опыт команды

С темой статьи знакомы не понаслышке – работаем в строительной экспертизе, инжиниринге и выполнении ПИР с 2012 года. За это время исследования и инженерные работы выполнены по 1 365+ объектам, а подготовленная проектная документация проходила экспертизу в 18 субъектах России. В команде — инженеры НОПРИЗ и строительные эксперты с опытом более 20 лет.

Эта практика охватывает проектирование, обследования, строительный контроль и разбор спорных ситуаций. Она помогает видеть последствия решений: какие ошибки приводят к дефектам, какие упущения требуют переделок и почему технически сложный объект может оказаться дороже первоначальных ожиданий.

Что можно построить на участке и сколько площади использовать

Начинать разработку проекта следует с проверки возможностей площадки. Желаемая площадь здания не всегда совпадает с допустимой: на нее влияют вид разрешенного использования участка, градостроительные параметры, ограничения территории, отступы, проезды и требования к размещению инфраструктуры.

В рамках предпроектной проработки генеральный проектировщик сопоставляет задачу Инвестора с этими условиями. Определяются возможная площадь застройки, этажность и планировочная схема, уточняются потребности в парковках, подъездах и инженерном обеспечении. Так формируются параметры, на которые можно опираться при расчете экономики объекта.

Для Инвестора принципиальна полезная площадь, соответствующая назначению здания. Коридоры, технические помещения, лестницы и инженерное оборудование занимают место, но без них объект не сможет работать. Задача проектной команды — найти обоснованное соотношение площадей и показать, как выбранная планировка влияет на строительство и эксплуатацию.

Если обнаружить ограничения после утверждения концепции, потребуется пересматривать планировки, нагрузки, сети и смету. Раннее подключение генерального проектировщика позволяет выявлять такие противоречия до того, как они потребуют значительных расходов на переделку документации.

Технические решения определяют судьбу объекта

Выбор типа фундамента, конструктивной схемы и этажности влияет одновременно на безопасность здания, стоимость строительства и возможности его использования. Эти решения должны опираться на инженерные изыскания, назначение объекта и расчетные нагрузки.

Например, изменение производственного оборудования может увеличить нагрузки на перекрытия и потребность в электроэнергии. Добавление этажа затрагивает конструкции, эвакуацию и инженерные системы. Поэтому каждую существенную корректировку нужно оценивать по всему проекту.

Генеральный проектировщик организует эту работу через главного инженера проекта — ГИПа. Он координирует специалистов и проверяет, чтобы изменения были отражены во всех связанных разделах. Заказчик получает согласованное решение и объяснение его влияния на стоимость и сроки, после чего принимает решение об изменении задания.

Без такой координации Заказчику приходится самому разбирать противоречия между архитектором, конструктором и инженерами. На стадии строительства это может означать остановку отдельных работ, пересмотр закупок и дополнительные затраты.

Ответственность проектной организации за качество документации и ее соответствие техническим регламентам закреплена в статье 48 Градостроительного кодекса РФ. Для Инвестора смысл этой ответственности вполне практический: в проект должны быть заложены решения, обеспечивающие надежность конструкций и возможность безопасной эксплуатации. При строительстве их необходимо правильно реализовать, а выполненные работы — проконтролировать.

Подключение к сетям необходимо планировать вместе со зданием

Готовность здания не означает готовность бизнеса к запуску. Без достаточной электрической мощности, воды, водоотведения или теплоснабжения объект может месяцами ожидать начала эксплуатации. Поэтому вопросы подключения нужно решать одновременно с определением его основных параметров.

Генеральный проектировщик учитывает технические условия ресурсоснабжающих организаций, рассчитывает нагрузки и разрабатывает решения по подключению. Если это предусмотрено договором, команда также сопровождает получение технических условий и согласование проектных решений с владельцами сетей.

Для Заказчика необходимо заранее прояснить:

• какие мощности и точки подключения доступны для объекта;
• потребуются ли новые наружные сети или реконструкция существующих;
• какие работы и платежи нужно включить в бюджет;
• кто выполняет работы по подключению и как их сроки связаны с датой запуска.

Так Инвестор видит затраты за пределами самого здания. Иначе расходы на прокладку сетей и технологическое присоединение могут появиться уже после распределения основного бюджета.

Экспертиза и разрешение на строительство входят в общий график

Подготовку документации, прохождение экспертизы и получение разрешения на строительство нужно рассматривать как связанные этапы. Ошибки в исходных данных или несоответствие проектных решений ограничениям участка способны задержать переход к строительству.

Генеральный проектировщик определяет необходимый состав документации, организует ее подготовку и сопровождает рассмотрение в экспертизе в согласованном объеме (в случаях, когда экспертиза проекта требуется по закону или по решению заказчика). Это включает ответы на замечания и внесение корректировок во взаимосвязанные разделы. Цель сопровождения — получить положительное заключение по предусмотренному для объекта предмету экспертизы.

Следующий этап  — разрешение на строительство. Его выдает уполномоченный орган по заявлению застройщика. Генеральный проектировщик готовит проектную часть необходимых материалов и может сопровождать процедуру по поручению Заказчика. Такой порядок, предусмотренный статьей 51 ГрК РФ, следует учитывать при распределении обязанностей и составлении графика.

Зона ответственности исполнителя должна быть понятна до подписания договора. Нужно зафиксировать, кто собирает исходные документы, получает технические условия, ведет согласования, отвечает на замечания экспертизы и готовит материалы для разрешения. Тогда Заказчик понимает, какие результаты он получит и что требуется с его стороны.

Проверка ограничений участка и соответствия проекта установленным требованиям снижает риск отказов и последующих споров о законности строительства. Для Инвестора это защита вложений от ситуации, когда средства уже потрачены, а реализация объекта остановлена из-за неучтенных требований.

Как оценивать влияние проектирования на бюджет

Цена проектных работ — лишь одна из составляющих инвестиций. Экономический эффект генерального проектирования проявляется также в обоснованном выборе решений, полноте сметы и своевременном выявлении изменений, способных увеличить расходы.

При оценке вариантов важно сопоставлять затраты на строительство, сроки реализации и будущую эксплуатацию. Более дешевое первоначальное решение может потребовать дорогого обслуживания. Увеличение полезной площади способно повысить доходность, но одновременно увеличить нагрузки и стоимость подключения. Такие последствия нужно оценивать до утверждения варианта.

Разработка проектно-сметной документации связывает принятые решения с объемами и стоимостью работ. В бюджет необходимо своевременно включать подготовку площадки, наружные сети, подключения и сопутствующие затраты. Это позволяет Инвестору планировать финансирование с учетом полного состава проекта.

При изменении задания генеральный проектировщик должен показать, какие разделы потребуется переработать, какие согласования пройти повторно и как это отразится на графике. Решение об изменении принимает Заказчик, понимая его технические и финансовые последствия.

Приведем наш опыт генерального проектирования объектов дорожной инфраструктуры с контролем бюджета.

Результаты проекта в Долинске

При реновации привокзальной площади на проспекте Победы в Долинске инженеры нашей компании объединили в проекте транспортную инфраструктуру, павильоны, наружные сети, освещение и видеонаблюдение. Для Заказчика требовалось согласовать решения по всей территории, уложиться в объем выделенных средств и обосновать смету.

Результаты работы:

• разработана проектно-сметная документация;
• раздел наружного водоснабжения и водоотведения согласован с Долинским водоканалом;
• получено положительное заключение государственной экспертизы № 65-1-1-2-041848-2021 о достоверности определения сметной стоимости;
• подтверждена сметная стоимость 35 441 690 рублей с НДС.

Проект был реализован. По публикации Sakh.online, строительные работы продолжались семь месяцев, объект сдали 27 декабря 2022 года. Указанная выше сумма относится к смете, прошедшей экспертизу, а не к окончательным расходам на строительство.

Этот кейс подтверждает опыт команды в подготовке документации, согласовании сетей и сопровождении сметной экспертизы для объекта, который впоследствии построили. Подробности размещены на проектном сайте компании: проект реновации привокзальной площади в Долинске.

Что обсудить с генеральным проектировщиком до начала работ

При выборе исполнителя важно сопоставлять состав услуги с Вашей инвестиционной задачей. В предложении должны быть понятны этапы, сроки, перечень документации, объем согласований и порядок работы с изменениями. Отдельно стоит оценить опыт реализованных объектов и прохождения экспертизы.

Компания «СтройЭкспертиза» имеет членство в СРО в области проектирования и инженерных изысканий. Опыт команды позволяет рассматривать объект комплексно: от исходных ограничений и конструктивных решений до инженерного обеспечения, сметы и сопровождения экспертизы.

Планируете строительство или реконструкцию коммерческого, промышленного, логистического либо инфраструктурного объекта? Направьте техническое задание и имеющиеся документы на участок в компанию «СтройЭкспертиза». Главные инженеры проекта проведут бесплатный аудит рисков и предложат состав работ с учетом Ваших целей.

Обратиться можно через сайт компании или по адресу info@se-engineering.ru.